Η κάμψη και η ανάκαμψη των ακινήτων

Η κάμψη και η ανάκαμψη των ακινήτων

Το 2017 τα ακίνητα της ευρύτερης περιοχής των Αθηνών αλλά και των μεγάλων αστικών πόλεων μειώθηκαν ως προς την εμπορική τους αξία τουλάχιστον κατά 4-6% σε σχέση με το 2016. Ιδιαίτερα στη περιοχή των Αθηνών η οικονομική κρίση που ξεκίνησε το 2009 και συνεχίζεται μέχρι σήμερα, έχει επιφέρει στις εμπορικές αξίες των ακινήτων μείωση που κυμαίνεται συνολικά 44-45%. Η Θεσσαλονίκη ακολουθεί με μία συνολική μείωση της τάξεως του 42-44% αλλά και σε όλες τις μεγάλες πόλεις και τα αστικά κέντρα οι συνολικές μειώσεις των τιμών των ακινήτων κυμαίνονται από το 40-50%. Οι Έλληνες την περίοδο της κρίσης έχουν χάσει περίπου το 50% της αξίας των ακινήτων τους και κατ’ επέκταση της περιουσίας τους. Και το 2018 οι προβλέψεις είναι ότι η καθοδική τάση θα συνεχιστεί. Οι οικονομικοί αναλυτές και όσοι ασχολούνται ιδιαίτερα με την αξιοποίηση και ανάπτυξη των ακινήτων εκτιμούν ότι η καθοδική τάση το 2018 θα οφείλεται εκτός από τη γενικότερη οικονομική κρίση αλλά σε μεγάλο βαθμό στη μεγάλη διάθεση ακινήτων μέσω των πλειστηριασμών οι οποίοι προβλέπεται ότι θα αυξηθούν με γεωμετρική πρόοδο κατ’ απαίτηση της τρόικας. Η ολοένα δε φθίνουσα εμπορική κίνηση ιδιαίτερα στο κέντρο των Αθηνών και στο κέντρο των αστικών πόλεων αναγκάζει πολλούς καταστηματάρχες να κλείνουν τα καταστήματα και αυτά βέβαια να παραμένουν στα αζήτητα.

Από την άλλη πλευρά οι συμμετέχοντες στη διαδικασία διαμόρφωσης και εκτίμησης των νέων αντικειμενικών τιμών βρίσκονται αντιμέτωποι με νέα δεδομένα που έχουν διαμορφωθεί τα δύο τελευταία χρόνια και που οι πλέον αισιόδοξοι πιστεύουν ότι αυτά μπορούν να βελτιώσουν την εικόνα των ακινήτων, την εκμετάλλευση τους αλλά και την αξία τους. Ένα από τα δεδομένα αυτά είναι η αύξηση του τουρισμού στην Ελλάδα. Η μεγάλη αυτή αύξηση έχει δημιουργήσει την ανάγκη καταλυμάτων, πέραν αυτών των ξενοδοχείων. Όπως αντιλαμβάνεστε, μιλάμε για το φαινόμενο airbnb – ηλεκτρονική πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης, η οποία αναπτύσσεται με γρήγορους ρυθμούς τα δύο τελευταία χρόνια.

Ένας ακόμα δε παράγοντας που ευνοεί τη ζήτηση των ακινήτων και οι εκτιμητές πιστεύουν ότι θα συμβάλει στην αναστροφή του κλίματος είναι και η χρυσή βίζα. Δηλαδή η βίζα την οποία μπορούν να αποκτήσουν αλλοδαποί στη χώρα μας, κυρίως Κινέζοι, Ρώσοι, Τούρκοι, οι οποίοι πληρώνοντας τουλάχιστον 250.000 και άνω για απόκτηση κατοικίας, μπορούν να λάβουν τη βίζα για να αποκτήσουν μόνιμη άδεια παραμονής στην Ελλάδα που ανανεώνεται κάθε πέντε χρόνια.

Επανερχόμενοι στο φαινόμενο airbnb, το οποίο έχουμε αναλύσει και σε προηγούμενα άρθρα μας, θέλουμε να επισημάνουμε ότι εκτός από τα κενά διαμερίσματα που ανακαινίζονται και δίνονται προς εκμετάλλευση μέσω του airbnb σε αυτές τις μισθώσεις καταφεύγουν και πολλοί ιδιοκτήτες κατοικιών για τους οποίους είναι ασύμφορη η μίσθωση λόγω των φορολογικών συντελεστών και γενικότερα της μεγάλης φορολόγησης των ακινήτων.

Σήμερα η μετατροπή αναξιοποίητων κτιρίων, παλαιών διαμερισμάτων σε τουριστικές κατοικίες και σε σύγχρονα διαμερίσματα τα οποία θα διατεθούν σε τουρίστες μέσω του airbnb αποτελεί τη νέα τάση της κτηματαγοράς. Ιδιαίτερα η τάση αυτή κυριαρχεί στο εμπορικό και ιστορικό κέντρο της πόλεως των Αθηνών και κυρίως γύρω από πολιτιστικά μνημεία, μουσεία και αξιοθέατα. Το εισόδημα που μπορεί να έχει ένας ιδιοκτήτης που ενοικιάζει ένα σπίτι μέσω του Airbnb ή και μέσω άλλης ηλεκτρονικής πλατφόρμας, αφού τώρα τελευταία εμφανίζονται όλο και περισσότερες πλατφόρμες του ιδίου αντικειμένου, δεν είναι ευκαταφρόνητο καθότι κυμαίνεται από 40-70 ευρώ την ημέρα για μικρά διαμερίσματα ή 100 ευρώ και πάνω για μεγαλύτερα διαμερίσματα που μπορούν να φιλοξενήσουν τέσσερα και πλέον άτομα. Στη πλειονότητα των περιπτώσεων το ενδιαφέρον για ενοικίαση μέσω airbnb είναι για μικρά διαμερίσματα κάτω των 70 τετραγωνικών. Μικρά δε διαμερίσματα γίνονται περιζήτητα εκτός των περιοχών του ιστορικού κέντρου και σε άλλες περιοχές που υπάρχουν σταθμοί μετρό, ιδρύματα, πανεπιστήμια και άλλα. Όπως έχουμε αναφερθεί και σε παλαιότερα άρθρα μας, τα καταλύματα μέσω airbnb απαιτούν σωστή μεθοδική διαχείριση αυτών των ακινήτων. Η σωστή διαχείριση και κυρίως η προσφερόμενες υπηρεσίες είναι καθοριστικοί παράγοντες για τη διαχρονική εκμετάλλευση των ακινήτων σας. Τα καταλύματα airbnb μετά από κάθε αποχώρηση των ενοικιαστών, αξιολογούνται από αυτούς ως προς την προσβασιμότητα αλλά κυρίως ως προς την ποιότητα των υπηρεσιών που υπόσχονταν ότι θα προσφέρουν. Μία κακή βαθμολόγηση μπορεί να επηρεάσει στην αποφυγή ενοικίασης από επίδοξους τουρίστες.