ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΙΣΠΡΑΞΗ ΕΝΟΙΚΙΩΝ & ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ ΑΝΕΙΣΠΡΑΚΤΩΝ ΕΝΟΙΚΙΩΝ
Η διαχείριση ακινήτων που αφορά κυρίως τη μίσθωση τους αλλά και την είσπραξη ενοικίων είναι μία εξαιρετικά δύσκολη διαδικασία, αν και εφόσον σχολαστικά επιλέγεις σε ποιόν θα εκμισθώσεις το ακίνητο σου. Γι’ αυτό το λόγο η σωστή διαχείριση πρέπει να γίνεται από εξειδικευμένους επαγγελματίες του χώρου και όχι από φίλους ή γνωστούς που προστρέχουν για να βοηθήσουν. Η είσπραξη δε των ενοικίων, ο τρόπος αλλά και η όλη διαδικασία που λαμβάνει χώρα, ώστε ο μισθωτής να πληρώνει τα ενοίκια και ο εκμισθωτής να εισπράττει τα ενοίκια στην ώρα τους, είναι καθοριστική. Η δουλειά μίας εταιρίας διαχείρισης ακινήτων έχει να κάνει κατ’ αρχήν με την εύρεση φερέγγυου μισθωτή, ώστε όπως προαναφέραμε μετά την εγκατάσταση του στο μίσθιο ο ιδιοκτήτης να εισπράττει έγκαιρα τα ενοίκια του.
Πέραν των τυποποιημένων μεθόδων που έχουν καθοριστεί για την σωστή και έγκυρη είσπραξη των ενοικίων, καθοριστικό ρόλο παίζει και η προσωπική επαφή του εκμισθωτή με τον μισθωτή, όπου στη θέση του εκμισθωτή, θα βρίσκεται η εταιρία που έχει αναλάβει τη διαχείριση του ακινήτου. Παρόλα αυτά οι ιδιοκτήτες έχουν την ψευδαίσθηση ότι μπορούν από μόνοι τους να αναλάβουν το έργο του διαχειριστή πιστεύοντας ότι μπορούν να υποκαταστήσουν μία οργανωμένη εξειδικευμένη εταιρία είσπραξης ενοικίων. Τα πράγματα όμως δυσκολεύουν όταν θα πρέπει με συγκαταβατική συνεννόηση και κυρίως συμβιβαστικό τρόπο να επιτευχθεί η είσπραξη των ενοικίων. Σε συνέχεια δε, τα πράγματα γίνονται ακόμα πιο δύσκολα όταν ο μισθωτής αποδειχθεί δύστροπος και αφερέγγυος. Στο σημείο αυτό η εταιρίες διαχείρισης ακινήτων μπορούν να κάνουν πολλά κυρίως όμως μπορούν να κάνουν μεθοδευμένες κινήσεις εκ των προτέρων ώστε να μην φθάσουμε σε αυτή την κατάσταση. Εφόσον όμως δημιουργηθεί μία χρονική περίοδος που δεν μπορούμε να εισπράξουμε μισθώματα, πρέπει να επισημάνουμε για τους ιδιοκτήτες τι θα κάνουν φορολογικά με τα ανείσπρακτα μισθώματα.
Παρακάτω θα αναφέρουμε τι πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες και τι πρέπει να κάνουν με τα ανείσπρακτα ενοίκια ώστε να αποφύγουν τη φορολογία. Πρέπει να γνωρίζουν ότι τα ανείσπρακτα ενοίκια δεν εκχωρούνται πλέον στην εφορία, ώστε να διεκδικήσει την είσπραξη των ενοικίων η εφορία. Με το νόμο4346 του 2015 και που αφορά ανείσπρακτα ενοίκια θεσμοθετήθηκε μία άλλη πρακτικά λύση. Συγκεκριμένα τα ανείσπρακτα ενοίκια δεν θα αναφέρονται και δεν θα συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή. Τα ανείσπρακτα ενοίκια θα δηλώνονται σε ξεχωριστό κωδικό ανείσπρακτων εισοδημάτων της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος και θα φορολογούνται στο φορολογικό έτος που θα εισπραχθούν.
Για να γίνει όμως αυτό χωρίς τον κίνδυνο απώλειας φορολογικών εσόδων δεν αρκεί μία απλή υπεύθυνη δήλωση του φορολογούμενου, αλλά θα πρέπει να υπάρχει μία οποιασδήποτε μορφής δικαστική απόφαση ή έστω προσφυγή στη δικαιοσύνη, που να αποδεικνύει την αλήθεια της δήλωσης περί μη είσπραξης των μισθωμάτων, δηλαδή να έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκαση μισθωμάτων, ή να έχει ασκηθεί εις βάρος του μισθωτή αγωγή αποβολής.
Το μέτρο αυτό καλύπτει εν μέρει τους ιδιοκτήτες γιατί τους απαλλάσσει από ένα βάρος πληρωμής φόρου και ανείσπρακτα μισθώματα. Έχει όμως αποδυναμωθεί η πίεση προς τον μισθωτή αλλά και ο φόβος να προχωρήσει ο ιδιοκτήτης σε αποβολή του μισθίου ή σε αγωγή διεκδίκησης μισθωμάτων και απόδοσης μισθίου. Με το προηγούμενο καθεστώς ο ιδιοκτήτης θα μπορούσε να εκχωρήσει τα ανείσπρακτα μισθώματα στο κράτος και το οποίο με τη σειρά του θα βεβαίωνε τις οφειλές του μισθωτή και θα επιβάρυνε τον μισθωτή και το ποσό που οφείλει θα βεβαιωνόταν στο ΑΦΜ του ως οφειλή προς την εφορία. Αυτό όπως αντιλαμβάνεστε ήταν ένα μέτρο το οποίο ανάγκαζε τους μισθωτές να μην είναι αδιάφοροι ως προς την καταβολή ενοικίου, γιατί διακινδύνευαν εάν τα ενοίκια ήταν παραπάνω από 3-4 και να αποβληθούν από το μίσθιο αλλά και να πληρώσουν στην εφορία τα οφειλόμενα. Η μη δε εξόφληση των βεβαιωμένων ποσών στην εφορία συνεπάγεται ότι οι επαγγελματίες αλλά και τα φυσικά πρόσωπα δεν θα μπορούσαν να πάρουν φορολογική ενημερότητα ή να κάνουν πράξεις με την εφορία. Εν πάση περιπτώσει, ο εκμισθωτής σήμερα λόγω της οικονομικής κατάστασης που επικρατεί στη χώρα αλλά και της απαξίωσης των ακινήτων, η είσπραξη των ενοικίων έχει καταστεί πολύ δύσκολη και η μη επιβάρυνση του από φόρο σε ανείσπρακτα ενοίκια παραμένει σημαντικό.