«Αποβολή μισθωτή από το μίσθιο»
Οι ιδιοκτήτες πρέπει να γνωρίζουν τι ακριβώς θα αντιμετωπίσουν σαν διαδικασία σε περίπτωση που έχουν πρόβλημα με τον μισθωτή τους, ώστε να είναι πιο προσεκτικοί και πιο σχολαστικοί στην επιλογή του μισθωτή.
Πολλοί ιδιοκτήτες αντιμετωπίζουν προβλήματα με τους ενοικιαστές τους, είτε γιατί δεν πληρώνουν τα μισθώματα είτε γιατί δεν αποχωρούν από το μίσθιο, όταν λήξει η μισθωτική περίοδος.
Στην πρώτη περίπτωση η κατάσταση είναι πιο εύκολη. Η απόδοσις του μισθίου και η διαταγή πληρωμής σε περίπτωση δύστροπου και μη φερέγγυου μισθωτή προβλέπει μια διαδικασία γρήγορη, περίπου 2 μήνες για την αποβολή του μισθωτή.
Η κατάσταση περιπλέκεται όταν ο ιδιοκτήτης ζητήσει από τον μισθωτή να αποχωρήσει και ο μισθωτής δεν εγκαταλείπει το μίσθιο.
Ας δούμε καταρχάς και τις δύο περιπτώσεις. Εκδίδεται διαταγή απόδοσης μισθίου και διαταγή πληρωμής, που προυποθέτουν εξώδικο όχλησης, η οποία ζητά από τον μισθωτή την καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων και αν δεν την καταβάλλει, την αποχώρηση αυτού. Συνήθως οι μισθωτές επειδή δεν έχουν να πληρώσουν, εγκαταλείπουν το μίσθιο πριν ή αμέσως μετά την απόφαση που τους καθιστά εξωστέους. Άλλως έχει την δυνατότητα ο μισθωτής να προσβάλει την διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου και μισθωμάτων με ανακοπή εντός του δεκαπενθημέρου που προβλέπει ο νόμος. Η άσκηση ανακοπής δεν αναστέλλει την έξωση. Εάν ο εκμισθωτής αποδείξει στο δικαστήριο την επανειλημμένη δυστροπία του μισθωτή στην καταβολή των μισθωμάτων, η οποιαδήποτε ανακοπή (άνευ πολυ σοβαρού και συγκεκριμένου λόγου) δεν έχει τύχη και ο μισθωτής θα καταστεί εξωστέος.
Η διαταγή λοιπόν απόδοσης χρήσης μισθίου και μισθωμάτων είναι μια διαδικασία ταχύτατη και η έκδοση αποφάσεων και οι εκτελέσεις γίνονται, όπως προανέφερα, πολύ γρήγορα εντός περίπου 2,5 μηνών.
Τα πράγματα περιπλέκονται στην δεύτερη περίπτωση, που έχει λήξει ο συμβατικός χρόνος του μισθωτηρίου και ενώ ο ιδιοκτήτης ζητά την αποχώρηση και εκκένωση του ακινήτου, ο μισθωτής δεν φεύγει, αλλά καθυστερεί προβάλλοντας διάφορες δικαιολογίες. Σε αυτή την περίπτωση το μόνο ένδικο μέσο είναι η άσκηση αγωγής, που είναι μια χρονοβόρα και κοστοβόρος διαδικασία.
Ο ιδιοκτήτης οφείλει να καταγγείλει την μίσθωση και να προχωρήσει στην κατάθεση της αγωγής, η οποία θα πάρει δικάσιμο (ανάλογα με το δικαστήριο) μετά από 8 έως 10 μήνες. Αν λάβετε υπόψη σας ότι ο μισθωτής μπορεί εύκολα να ζητήσει και να πάρει μια πρώτη αναβολή ως πρωτοείσακτη υπόθεση, θα υπάρξει καθυστέρηση άλλους άλλους 4-5 μήνες και εφόσον καλώς εχόντων των πραγμάτων γίνει το δικαστήριο, περιμένουμε να εκδοθεί η απόφαση η οποία μπορεί να πάρει αρκετούς μήνες. Μετά μπορεί να ακολουθήσει και έφεση, η οποία δεν αναστέλλει μεν την απόφαση αλλά μπορείτε να αντιληφθείτε την ταλαιπωρία αλλά και τον συνολικό χρόνο που θα απαιτηθεί για να αποχωρήσει ο μισθωτής.
Σε αυτό το σημείο θα ήθελα να επισημάνω την ανάγκη σύνταξης και υπογραφής από τα συμβαλλόμενα μέρη (εκμισθωτή και μισθωτή) ενός σωστού μισθωτήριου συμφωνητικού. Παίζουν ρόλο οι πολλές δικλείδες ασφαλείας που μπορεί να αναφέρονται στο συμβόλαιο, όπως σημαντικά ποσά ως αποζημίωση για την χρήση του μισθίου μετά την λήξη του συμβολαίου, η αυξημένη εγγύηση, η ύπαρξη τριτεγγυητού καθώς και άλλοι όροι, οι οποίοι θα δυσκολεύουν την παραμονή του μισθωτή στο μίσθιο.
Είναι καλό να αναφέρουμε τον ρόλο που μπορεί να παίξει καθοριστικά μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων. Πρέπει να λάβετε υπόψη σας πως η δουλειά που κάνει μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων διασφαλίζει όσον το δυνατό περισσότερο τον εκμισθωτή και περιορίζει την ανυπακοή και την άρνηση του μισθωτή να αποχωρήσει και να παραδώσει το μίσθιο. Οι εταιρείες διαχείρισης ακινήτων έχουν την δυνατότητα εκτός από την σύνταξη ενός σωστού μισθωτήριου να παρακολουθούν την μισθωτική πορεία του μισθίου και να συνδράμουν ή και να διευκολύνουν την όλη κατάσταση. Εδώ θα ήθελα να σας επισημάνω ότι η εταιρεία G-epsilon, η οποία από το 2006 διαχειρίζεται ακίνητα ιδιοκτητών που βρίσκονται εκτός και εντός Ελλάδος δεν συνεργάζεται με δικηγόρους ή άλλα δικηγορικά γραφεία, αλλά διαθέτει εσωτερική νομική υπηρεσία, η οποία είναι υπεύθυνη και ασχολείται με όλα τα προκύπτοντα θέματα των μισθώσεων. Όπως αντιλαμβάνεστε οι νομικές υποθέσεις του γραφείου μας δρομολογούνται, παρακολουθούνται και διεκπεραιώνονται σχολαστικά από το νομικό μας τμήμα.
Σε ένα επόμενο άρθρο θα ασχοληθούμε με τις εξ αδιαιρέτου κατοικίες όπου και εδώ τα πράγματα μπορούν να εξελιχθούν εύκολα αλλά και δύσκολα.
